قیمت بالای مسکن معاش را دشوار کرده و بی بها بودن ساخت و ساز ها در دولت های یازدهم و دوازدهم، کاهش بسیار شدید تولید مسکن در سال های اخیر را به دنبال داشته است نگاه سرمایه ای به مسکن و فاصله ای از عرش تا فرش بین عرضه و تقاضا مشکلی است که تاوانش را باز هم قشر ضعیف جامعه می پردازند این بار نفس گیر تر از همیشه.
به گزارش عصرهمدان، نمودار رشد قیمت مسکن به صورت عمودی و با سرعتی اندکی کم تر از سرعت نور در حال پیش روی است! در شرایط تورم، کسادی بازار به علت کرونا و مشکلات جدی معیشتی که مردم ایران در حال دست و پنجه نرم کردن با آنها هستند دغدغه مسکن هم باری شده بر کوله بار معضلات قشر مستضعف جامعه. قیمت های سر به فلک کشیده مسکن اجاره یک سر پناه مناسب را بسیار دشوار کرده خرید مسکن هم تبدیل به افسانه ای شده که گویا قرار است زوج های جوان امروز برای نوادگان خود بازگو کنند!
علت چیست؟ آیا باز هم دست های پشت پرده مشغول شیطنت هستند یا کوتاهی و کم کاری برخی مسئولان باعث این مشکل است؟ چه تدابیری برای مهار مرکب سرکش قیمت مسکن اندیشیده شده است؟
این روزها مسکن از حالت مصرفی بودن به حالت سرمایه در آمده وقتی تقاضا سرمایه می‌شو یعنی مقدار زیادی ازاین تقاضاها خارج از بعد مصرفی است. در این میان سوداگران بازارمسکن و دلالان همیشه در صحنه هم نقش بی بدیل خود را ایفا می کنند. در پایتخت و شهرستان ها منازل زیادی وجود دارد که بلا استفاده مانده اند اشکالی ندارد که یک نفر صد‌ها ملک داشته باشد، اما اینکه بدون خلق ارزش‌افزوده این املاک ده‌ها برابر ارزش پیدا کنند، جای سؤال دارد. هجوم نقدینگی سرگردان به بازار مسکن در دولت یازدهم و دوازدهم، بروکراسی اداری پیچیده و بی‌برنامگی و ناهماهنگی در بدنه وزارتخانه، عدم نظارت بر بنگاه ها و قیمت های پیشنهادی مالکان و صاحب خانه ها و کم بودن عرضه مسکن از جمله مشکلاتی است که متاسفانه قیمت مسکن در ایران را حتی جلوتر از تورم برده است.
در حال حاضر نقدینگی بسیار زیادی در دست مردم است و این سیل خروشانی که جاری شده بازارهای بورس، مسکن، ارز، سکه و غیره را مورد حمله قرار داده است و تنها راه آن این است که دولت مجموعه های سرمایه گذاری را فعال کند.
رهبر معظم انقلاب در زمینه نقدینگی فرموده اند: اگر چنانچه مامی توانستیم با هنرِهدایت این نقدینگی به کارهای سازنده و مفید، کشور را پیش می بردیم، این نقدینگی نعمت بزرگی بود؛ الان یک بلای بزرگی است؛ واقعاً یک چیز خیلی خطرناکی است. ایشان با اشاره به اهمیت موضوع «هدایت نقدینگی به سمت تولید» گفتند: در سال ۹۷ و در دیدار با هیأت دولت پیشنهاد تشکیل یک هیأت متخصص شبانه روزی برای یافتن روش های هدایت نقدینگی به سمت تولید مطرح شد که اگر این هیأت تشکیل نشده است، باید هرچه زودتر شکل بگیرد.
تعداد خانه‌های خالی از سکنه حدود ۲ ونیم میلیون واحد در کشور
طبق آخرین آمار های اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران تعداد خانه‌های خالی از سکنه حدود دو میلیون و ۵۸۷ هزار و ۶۰۷ واحد بوده است. در این میان استان تهران با۴۸۹ هزار و ۹۸۶ واحد مسکونی خالی صدر نشین این جدول کشوری است و اصفهان، خراسان رضوی و شیراز در رتبه های بعدی قرار دارند. این منازل بدون استفاده با کمی درک متقابل هموطنان از یکدیگر می تواند سرپناه بسیاری از خانوارهای سسرگردان از اوضاع نا به سامان مسکن باشد. چندی پیش دولت با اصلاح قانون مالیات های مستقیم موظف شد با ایجاد «سامانه ملی املاک و اسکان کشور»؛ در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت، خانه‌های خالی را شناسایی و مشمول اخذ مالیات کند. اما وزارت راه وشهرسازی و شخص عباس آخوندی(وزیر سابق) برای چندین سال جلوی این طرح را گرفتند. طبق پیگیری های خبرنگار عصر همدان این طرح اکنون به جریان افتاده و مراحل تصویب در شورای نگهبان را می گذراند.
کاهش شدید پروانه های ساخت مسکن عامل بسیار مهم گرانی
از جمله مهم ترین مشکلاتی که بازار مسکن با آن به روبه روست کاهش حدود ۵۰ درصدی پروانه های ساخت مسکن در کشوراست. بر اساس آمار اعلام شده توسط مدیرکل اداره تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در تهران در دوماه ابتدایی سال ۹۹ نسبت به ۱۴ ماه اخیر نصف شده است.
طرح اقدام ملی مسکن این روزها در همدان پا گرفته و روند اولیه در فاز اول آن به اتمام رسیده و می‌توان خوشبین بود که تا پایان سال جاری، بخش قابل توجهی از این طرح پیش رفته باشد.
حضرت آیت الله خامنه ای در همین زمینه با اشاره به مشکل جدی مسکن در کشورفرمودند: دولت قول ساخت ۶۰۰ هزار واحد مسکونی در آخرین سال فعالیت را داده است که تحقق این قول می‌تواند در زمینه حل مشکل مسکن مؤثر باشد.
گرفتن مجوز ساخت هم مختص بالای شهرنشینان است
یک نگاه کوچک در سطح شهرها نشان می دهد بیشتر حجم ساخت و سازها در مناطق مرفه نشین انجام می شود گویاگرفتن مجوز برای ساخت و ساز هم این روزها کاریست که تنها از افرادی خاص برمی آید از طرفی دیگر اگر سری به مناطق ییلاق نشین و خوش آب و هوای هر شهر بزنیم به راحتی تصرف زمین های کوهستانی انتهای شهر و تبدیل آن به باغ و ویلاهای بسیار مجلل قابل مشاهده و البته حیرت است این در حالی است که در مناطقی با قیمت پایین تر سالهاست که باغات حتی از نعمت آب و برق محرومند. و همچنین ساخت و سازهایی که در دل شهر انجام می شود معمولا در قالب ساختمان های ساده، کم متراژ و با تعداد انبوه است تا بتواند چندین خانوار از قشر مستضعف را صاحب خانه کند در نتیجه به نظر می رسد ساخت چنین پروژه هایی است که باید در دستور کار قرار بگیرد.
اکنون نظر رحمت الله فیروزی پور بادی، عضو کمیسیون عمران مجلس یازدهم را در خصوص مشکلات بازارر مسکن و راه چاره آنها جویا شدیم.
برای رفع مشکلات بازار مسکن کمک ارگان های زیادی لازم است
فیروزی پور بادی با بیان اینکه گرانی مسکن علل متفاوتی دارد و نمی توان آن را به یک مشکل محدود کرد همچنان که برای رفع این بحران هم لازم است ارگان های مختلفی دست به دست هم بدهند گفت: یک علت شرایط اقتصادی کشور است و تاثیراتی که بر همه چیز گذاشته است از جمله ارز، واردات، تب بازار که ناشی از تلاطم بازار ارز خارجی و پایین آمدن ارز داخلی است مصالح ساخت ساختمان از قبیل فولاد، سیمان و بتن آهن آلاتی مثل میل گرد هم به همین نسبت دچار دگرگونی شده است.
این عضو کمیسیون عمرانی مجلس شورای اسلامی با بیان اینکه بخش دیگری از این مشکلات به کمبود زمین مناسب و محدودیت های زمین است افزود: بخشی دیگر مربوط به دلالان و واسطه هاست که در این زمینه هم باعث وارد آمدن ضرر به بازار مسکن هستند. عضو کمیسیون عمران مجلس برخی از گرانی ها را مربوط به انبوه سازان است دانست که با سرمایه های کلان وارد این کار شده اند و به گرانی ها دامن می زنند.
وی با اشاره به عدم توازن عرضه و تقاضا ادامه داد: رشد جمعیت در این زمینه تاثیر گذار است. ما سالانه چیزی در حدودیک میلیون نیاز به مسکن داریم اما به دلیل شرایط نا مناسب بازار تولید کنندگان قادر به ساخت مسکن به میزان این نیاز سالانه نیستند و بخش قابل توجهی از این گرانی ها به همین دلیل پیش آمده است.
فیروزی پور بادی در خصوص راه حل مشکلات مسکن اظهار کرد: قطعا شرایط اقتصادی کشور باید ثبات لازم رابیابد، زمین مناسب در اختیار انبوه سازان قرار بگیرد، همچنین زمین مناسب همراه با تسهیلات مناسب در اختیار افرادی قرار بگیرد که صاحب خانه نیستند. همه اینها در صورتی که دست به دست هم دهند و همگام باهم قدم برادرند می تواند معضل مسکن را در کشور حل و فصل کند.
شرایط برای ساخت و ساز انبوه سازان فراهم نیست
این عضو کمیسیون عمرانی مجلس شورای اسلامی در خصوص کاهش ۵۰ درصدی پروانه های ساخت صادر شده در دولت اخیر گفت: پروانه ساخت با درخواست اجرا کننده پروژه صادر می شود اگر برای ساختمان سازان این موقعیت فراهم نباشد که سازندگی کنند درخواست ها برای صدور پروانه و به دنبال آن درصد پروانه ساخت های صادر شده در سال پایین می آید.
وی ادامه داد: این واقعیت غیر قابل انکار است که در بازار امروز شرایط برای ساخت و ساز فراهم نیست و این بر صدور مجوز ساخت از سوی دولت هم قطعا تاثیر گذار است.
فیروزی پور بادی در پایان در خصوص طرح مالیات برعایدی مسکن و بحث مالیات بر خانه های خالی گفت: این طرح هادر مجلس تصویب شده است و باید در شورای نگبان هم سر بلند شود تا برای اجرایی شدن به دولت ابلاغ شود این طرح ها هنوز در مراحل تصویب در شورای نگهبان است و به مرحله اجرا نرسیده.
همچنین برای اشراف بیشتر بر منشا مشکلاتی که امروز گریبان بازار مسکن را می فشارد نظر میثم مهر پور، کارشناس مسائل مسکن را جویا شدیم.
اولین مشکل نگاه سرمایه ای به مسکن است
مهرپور با بیان اینکه معضل کلی دربازارمسکن نگاه سرمایه این به این دارایی است گفت: عموما در دنیا جز شهرهای مهم ومورد توجهی مثل کالیفرنیا مسکن یک کالای مصرفی است نه سرمایه ای اما در سال های اخیر در ایران همه حتی نهاد های دولتی و افراد طبقه بالای جامعه می کوشند تا سرمایه های خود را تبدیل به ملک و مسکن کنند.
این کارشناس مسائل مسکن با اشاره به اینکه ایرانیان غیر از خانه ای که در آن سکونت دارند سرمایه ی خود را در چند ملک دیگر دپو می کنند ادامه داد: اگر این نقدینگی در مسیر سرمایه گذاری قرار بگیرد هم سود بیشتری دارد و هم باعث رونق اقتصادی می شود اما مردم داشتن ملک را ترجیح می دهند علت آن هم این است که ارزش ذاتی مسکن بسیار بالاتر از تورم افزایش پیدا می کند که باعث رونق گرفتن بازار سودا گران و سفته بازان می شود.
وی با بیان اینکه طرح مالیات بر عایدی مسکن طرحیست که شاید بتوان گفت مهم ترین روش برای مقابله با سودا گران در بخش مسکن است ادامه داد: قطعا مالیات یک ابزار مهم است که نگاه به مسکن از نگاه سرمایه ای دوباره برگردد به نگاه مصرفی.
مهرپور با بیان اینکه طرح اصلی همان مالیات برعایدی سرمایه است که مالیات بر عایدی مسکن هم جزئی از آن می تواند باشد افزود: طرحی تحت عنوان مالیات بر خانه های خالی در حال کلید خوردن است این طرح بسیار جزئی و سطحی است و خیلی نمی تواند تاثیر گذار باشد دلیل این عدم تاثیر گذاری هم عدم راه های شناسایی مسکن های خالی است. دولت هنوز ساز و کار مناسبی برای شناسایی خانه های خالی ندارد این نشان می دهد که طرح مورد نظر احتمالاً به اهداف نهایی نخواهد رسید.
وی تصریح کرد: طرح مالیات بر عایدی مسکن به این معناست که اگر کسی مسکنی را بخرد و بعد از مدتی بخواهد این را بفروشد و مقداری تفاوت بین قیمت خرید و فروش ایجاد شود مقدار قابل توجهی از این تفاوت راباید به عنوان مالیات به دولت بدهد. این طرح در دنیا مطرح است و انجام می شود و یکی از روشهایی که جلوی سفته بازان به بازار مسکن را می گیرد همین کار است این طرح افرادی را که در کار خرید و فروش ملک برای بالا بردن سرمایه خود را دارند مشخص و متوقف می کند.
عدم تناسب در عرضه و تقاضا سرنخ بعدی مشکلات
این کارشناس مسائل مسکن با بیان اینکه علت دوم این گرانی ها نیاز مصرفی جامعه و کمبود مسکن است افزود: با توجه به زندگی های جدیدی که تشکیل می شود و افرادی که از خانواده جدا می شوند طبق قوانین مصرفی، سالانه نیاز به تولید حدود ۸۰۰ تا یک میلیون واحد مسکن وجود دارد اما در این چند سال اخیر در کشور تنها حدود ۴۰۰ هزار واحد در کشور تولید داشتیم و این باعث انباشت تقاضا و عدم تناسب عرضه در مقابل این تقاضاست که نقش بسیار مهمی در گرانی مسکن ایفا می کند.
وی مسئله سوم موثر در گرانی مسکن را مشکلات موجود بر سر راه تولید دانست و تصریح کرد: ماده ی ۳۱ قانون اساسی صراحتا می گوید دولت موظف است شرایط را برای خانه دار شدن افراد و شهروندان فراهم کند اما متاسفانه دولت یازدهم و دوازدهم مسکن سازی را جز وظایف ذاتی خود نمی دانست و طرح مسکن مهر که قرار بود حدودا ۴ میلیون مسکن را در اختیارقرار دهد و بیشتر این واحدها را هم تا پایان دولت دهم تمام کرده بود متوقف کرد در حالی که طرح جدیدی هم شروع نکرد میزان آمار ساخت و سازها و مجوزهای صادر شده برای ساخت و ساز راکه نگه می کنیم می بینیم دولت یک انفعال شدید در مورد این موضوع داشته است.
مهرپور بخش قابل توجه این انفعال را ناشی از نگاه وزیرسابق شهرسازی آقای عباس آخوندی دانست و افزود: این دولت جلوی ساخت و سازهای شخصی را نگرفت اما هیچ حمایتی هم از انبوه سازان نکرد نمونه بارزش تسهیلات مسکن است که در بخش تسهیلات ساخت یا خرید هم در طرف عرضه و تقاضا به هیچ عنوان متناسب با نرخ تورم رشد نداشته است.
وی با بیان اینکه در تمام دنیا حدود ۸۰ یا ۹۰ درصد قیمت تمام شده یک خانه مشمول تسهیلات می شود گفت: سقف تسهیلاتی که بانک به خریداران مسکن در ایران تخصیص می دهد با توجه به میانگین بیش از ۲۴ میلیون تومان قیمت هر متر خانه در شهری مثل تهران، نهایتا پول ۵ یا ۶ متراز خانه است این عدم تناسب و عدم اعتقاد دولت به ساخت مسکن، عدم تناسب عرضه و تقاضا را باعث شده است.
سامانه جامع املاک و اسکان برای کارآمد بودن باید دقیق و بدون مشکل باشد
این کارشناس مسائل مسکن در خصوص سامانه جامع املاک و اسکان گفت: این سامانه یک نوع پایگاه اطلاعت مربوط به مسکن است که اگر با ثبت همه اطلاعات تکمیل شود بسیاری از مشکلات عرصه مسکن حل و فصل شدنی است اما این تکمیل شدن هنوز اتفاق نیفتاده . یکی از بزرگ ترین مشکلات ما در اقتصاد کلان هم نبود پایگاه اطلاعات اقتصادی مناسب در خصوص دارایی ها، منابع درآمد، میزان سپرده ها در نظام بانکی و بقیه اطلاعات شهروندان است که اطلاعات املاک و اسکان هم جزئی از ان است یک پایگاه اطلاعاتی دقیق اخذ مالیات ها را بدون نقص می کند و افرادی را که نیاز به یارانه دولتی دارند به طور دقیق مشخص می کند و البته پیش شرط اجرای مالیات بر عایدی مسکن یا سرمایه همین سامانه جامع اطلاعات اقتصادی به روز است.
اولین افرادی که نمی گذارند قیمت مسکن بشکند دولت و نهاد های عمومی هستند
وی در خصوص تاثیر دست مزد نظام مهندسان، تعرفعه ها، عوارض و حتی بالا رفتن قیمت مصالح ساخت روی قیمت مسکن خاطر نشان کرد: بهبود این نواقص حتما می تواند در افزایش عرضه و عدم ایجاد موانع تاثیرگذار باشد و باعث تمایل بیشترانبوه سازان یا افراد معمولی به ساخت مسکن شود اما اینها دلیل بالا بودن قیمت مسکن نیست و سهم خیلی کمی در قیمت تمام شده دارد طبق آخرین آمار قیمت ساخت هر متر مربع مسکن با توجه به افزایش شدید قیمت ها چیزی حدود ۴ میلیون تومن است در صورتی که در حال حاضر میانگین قیمت در تهران ۲۴ میلیون تومان در هر متر مربع است که نشان می دهد فقط ۲۰ درصد قیمت مربوط به ساخت است
مهر پور در پایان برای حل این وضعیت شاید باید برنامه ای دقیق و مفصل در راستای افزایش عرضه مسکن تبیین شود و از طریق ابزار مالیات نگاه سرمایه ای از مسکن برداشته شود الان حتی دولت و نهاد های عمومی و افراد ثروت مند سرمایه هایشان را تبدیل به ملک و مسکن کردند در درجه اول این قدرت ها هستند که اجازه کاهش قیمت مسکن را نخواهند داد چون همین پایین آمدن قیمت مسکن منافع آنها را تهدید خواهند کرد.
به گزارش عصر همدان، مسئله مسکن در همه جوامع بسیار پر اهمیت است و بسیاری از دیگر زمینه های معاش را تحت شعاع خود قرار می دهد در جامعه امروز ایران تهیه مسکن بر زندگی روزمره و رفع بقیه نیازهای خانوارها تاثیر گذار بوده همینطور بر روند تشکیل خانواده، فرزندآوری و حتی روحیه جمعی شهرها احاطه پیدا کرده است متاسفانه برخی از خانوار ها دیگر قادر به تهیه مسکن نیستند و با سختی فراوانی مواجه شده اند. این روند باعث رشد پدیده حاشیه نشینی و عمیق تر شدن شکاف طبقاتی بین اقشار جامعه هم می شود.
همانطور که در گفتگوی بالا مشاهده شدعدم رونق اقتصادی و انگیزه ی سرمایه گذاری در شهروندان ایرانی باعث نگاه سرمایه ای به مسکن شده است و عدم ارزش گذاری دولت بر ساخت و ساز ها و انبوه سازان باعث کاهش شدید تولید و به هم ریختگی شدید تناسب عرضه و تقاضا در این بازاراست در این زمینه یک سامانه اطلاعاتی جامع و تخصیص تسهیلات ویژه برای ساخت و ساز می تواند تاثیر گذار باشد.
گزارش از فائزه رضاییان
انتهای پیام/